Разделы:

Ипотека

Рынок недвижимости: спрос диктует цены

Факторы, влияющие на российский рынок недвижимости

Прогнозировать ценовую ситуацию на рынке недвижимости все сложнее, поскольку на нее влияет множество макроэкономических, политических и психологических факторов.

Из внешних факторов на сегодняшний день наибольшее влияние на российский рынок недвижимости оказывает мировой кризис ликвидности, причиной которого стал ипотечный кризис в США 2007 года. Последствия этого кризиса – конец периода, когда российские банки могли без затруднений привлекать дешевые кредиты за рубежом. Это привело к тому, что с декабря 2007 года некоторые банки начали повышать ипотечные процентные ставки и ужесточать требования к заемщикам. Даже ЦБ России сменил приоритет с традиционного сдерживания инфляции на поддержание ликвидности российских банков. Обвал на российском фондовом рынке в феврале 2008 привел к тому, что единственным более-менее безопасным рынком в нашей стране стал рынок недвижимости, а значит, не исключено, что деньги с фондового рынка вскоре могут быть инвестированы в покупку жилой и коммерческой недвижимости, что увеличит и без того большой спрос.

Еще до недавнего времени немаловажным фактором, влияющим на рынок жилья в нашей стране, был фактор политический – выборы президента. И хотя их результаты были достаточно предсказуемыми, после 2 марта предложение на рынке недвижимости Москвы увеличилось на 14%. Это говорит о том, что в нашей стране успела сложиться определенная традиция использовать важные события как повод для поддержания панических настроений. В этой связи также показательны беспочвенные слухи о деноминации, появившиеся еще в 2007 году. Поскольку многие люди считают, что за деноминацией непременно должен последовать дефолт, как это произошло в 1998 году, то эти слухи оказывали определенное давление на покупателей, которые в 2007 году откладывали приобретение квартиры, ожидая падение цен.

Цены на недвижимость: прогноз

Основным фактором, определяющим цены на жилье в нашей стране, являются недостаточные темпы строительства. На сегодняшний момент мы не вышли даже на уровень 1990 года. Правительство России считает, что необходимо выйти на уровень 1 кв. м. в год на человека (в 2007 году этот показатель был 0,35 кв. м. на человека). Однако 1 кв. м. на человека в год — это уровень США, где общая обеспеченность жильем несравненно выше российской. В Китае же ежегодно строится 1,5 кв. м. на человека, и это при том, что население Китая в разы больше российского. Как итог: цены на жилье в Китае в среднем в 1,5-2 раза ниже российских. Именно высокие темпы строительства обеспечивают, например, Германии стабильные и низкие цены на недвижимость в течении более чем 20 лет, хотя еще в середине прошлого века страна лежала в руинах.

Ситуация, когда спрос превышает предложение в разы, в Петербурге может измениться уже в 2009 году, когда начнется ввод в эксплуатацию масштабных проектов и на рынок попадет много новых квартир. Однако нужно учитывать, что строительство и ввод в эксплуатацию высотных домов длится в среднем 3-4 года, и эти проекты были заложены несколько лет назад, а в 2008 году специалисты прогнозируют снижение темпов строительства, то есть через 4-5 лет предложение опять может уменьшиться. Кроме того, нельзя забывать и об обстоятельствах, которые могут негативно повлиять на стабилизацию цен на жилье: высокая инфляция и рост доходов населения, непропорциональный росту производительности труда, что негативно влияет на экономическую ситуацию в стране.

Специалисты склонны полагать, что современному российскому рынку жилья присуща определенная цикличность: год роста, год стабильности. Следуя этой логике можно предположить, что после стагнационного 2007 года, когда рост составил 1-2% (номинально рост составил 12%, но в 2007 году цены исчислялись в долларах, а доллар сильно дешевел, кроме того, инфляция составила 12%, да и продавцы часто снижали начальную цену), наступит год роста. Однако специалисты аналитического отдела УНИ.КОМ считают, что здесь есть одно но: согласно теории экономики рост не может быть бесконечным, а на сегодняшний момент цены на жилье в Москве и Петербурге сравнялись с ценами на более качественное жилье в Лондоне, Париже и Берлине. Очевидно, что каким бы маленьким не было предложение, выше определенного предела цены подняться не смогут. Главный вопрос, где этот предел? Одни эксперты считают, что в 2008 году возможен рост цен на 40%. При запланированной инфляции в 10% рост более чем ощутимый. Другие же полагают, что поднявшиеся в феврале 2008 года на 5% цены к лету почти остановятся, а если продолжат расти, то это грозит кризисом на рынке недвижимости.

Что может привести к снижению цен на жилье?

Очевидно, что увеличение темпов строительства и, как следствие, понижение цены возможно, в первую очередь, за счет малоэтажного строительства. Самый яркий пример: масштабный проект, предусматривающий строительство жилья нового типа, — «Новая Ижора». На территории в 285 га в Пушкинском районе будет построено около 6000 2-этажных односемейных домов и дуплексов, где будет проживать около 20 000 человек. Район будет полностью обеспечен инженерными коммуникациями, а также объектами социальной инфраструктуры. Сегодня ключевое преимущество этого проекта — цена. 1200 евро (примерно $1700) за «квадрат» — это существенно дешевле, чем просят за хрущевки или «корабли» в спальных районах.

Также снизить цену на жилье можно с помощью введения новых технологий строительства, например, технологии каркасов с применением трубобетона как новой несущей конструкции. Сегодняшняя себестоимость 1 кв. м. в Москве составляет 1500 долларов. Использование новых строительных материалов позволит сэкономить лишь 300 долларов. Очевидно, что когда московский квадратный метр стоит 5000 долларов, а в Петербурге 3000 долларов, строительным организациям просто не рентабельно вкладывать деньги в новые технологии, и они продолжают использовать морально устаревшую советскую промышленную базу.

Ипотека в 2008 году

Поскольку из-за американского ипотечного кризиса дешевых заграничных кредитов российским банкам не будет еще несколько лет, большинство банков не сможет понижать ставки по ипотечным кредитам. Однако конкуренция между кредитными институтами довольно сильна, что должно привести к появлению к концу 2008 года новых программ (например, специально рассчитанных для студентов или молодых специалистов).

Неприятная тенденция 2008 года – введение некоторыми банками моратория на досрочное погашение ипотечного кредита. Такие банки готовы снизить процентную ставку, при условии, что заемщик обязуется не погашать кредит досрочно в течение 3-5 лет (это делает закладные более привлекательными). На сегодняшний день, как правило, ипотечный кредит без штрафа можно погасить уже после 6-12 месяцев.

В 2008 году по причине ужесточения требований и у банков, и у заемщиков заметно повысится интерес к сотрудничеству с ипотечными брокерами. Обращение за помощью к ипотечному брокеру вполне выгодно и заемщику, и банкам. Заемщик получает скидки и льготные условия кредитования у банков-партнеров брокера, а банки получают на рассмотрение заявки заемщиков, чей первичный антеррайтинг (оценка платежеспособности) уже проведен ипотечным брокером. Это придаст большую ценность посреднических услуг для заемщиков.

В 2008 году продолжится и тенденция прошлого года, когда все меньше ипотечных кредитов выдавалось заемщикам, не имеющим жилья. Ситуация на данный момент такова, что даже преуспевающие представители среднего класса не всегда могут накопить необходимую сумму на первоначальный взнос или не желают брать ипотеку для покупки дешевого жилья, предпочитая арендовать более комфортное. К владельцам недвижимости, желающим взять ипотечный кредит банки будут более лояльными, так как такой кредит будет обеспечен залогом.

По прогнозам экспертов, в 2008 году продолжит активно развиваться и кредитование загородной недвижимости. Связано это с быстрым развитием рынка загородной недвижимости и активным строительством коттеджных поселков, причем не только вокруг Москвы и С-Петербурга, но и во многих других регионах России.

На рынок ипотечного кредитования в 2008 году может повлиять решения АИЖК: теперь кредиты с первоначальным взносом менее 20% и суммой более 1.500.000 руб. признаются кредитами повышенного риска. Их выкуп с декабря будет ограничен, а с января 2008 г. кредиты с повышенными рисками, выданные в 2008 году, выкупаться агентством не будут. Связано это как со страхом перед американским ипотечным кризисом, так и с тем, что в первом полугодии 2007 года согласно отчетности АИЖК доля просроченных кредитов выросла более чем втрое — с 0,75% (261 млн. руб.) до 2,5% (1,3 млрд. руб.) на 1 июля. Многие банки уже заявили, что будут искать нового оператора, с помощью которого они будут проводить секьюритизацию.

В 2008 году, скорее всего, продолжится интересная тенденция – становятся популярными кредиты в швейцарских франках (по ним наименьшая процентная ставка). Кроме того, вскоре планируется программа ипотечного кредитования в японских иенах с процентной ставкой от 6% годовых. Не исключено, что несмотря на валютные риски данная программа будет иметь определенную востребованность. Что касается ипотечных кредитов в долларах, то условия по ним, скорее всего, будут пересмотрены в связи со сложностями кредитования банками за рубежом и падением курса американской валюты.

Материал подготовлен аналитическим отделом

ООО «УНИ.КОМ»

Версия для печати