Сделки с недвижимостью

Юридическая экспертиза - роскошь или необходимость?

Для начала - немного статистики. В 1997 году суды Санкт-Петербурга наложили аресты на 2462 купленные квартиры, права на которые были надлежащим образом зарегистрированы, при общем числе сделок около 50 000, что составляет около 5 процентов. При этом около 2 процентов сделок в 1997 году были признаны судами недействительными. На первый взгляд, вероятность получить за свои деньги длительный судебный процесс с возможным печальным результатом невелика. Но те, кто попал в эти 5 процентов, наверняка думают иначе.

Большинство фирм, работающих на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, предлагают один способ обеспечения безопасности сделки - страхование титула собственника недвижимости. Но этот способ наряду с достоинствами имеет и ряд существенных недостатков. Во-первых, страхование не избавляет Вас от затрат времени и сил на ведение судебного процесса, если он все-таки возникнет. Во-вторых, немногие страховые фирмы предлагают такую услугу, поэтому размер вознаграждения за такую страховку достаточно велик. Кроме того, учитывая наши сроки исковой давности, страховать надо на 10 лет, что тоже увеличивает размер расходов. В-третьих, если учесть непредсказуемость нашей экономической ситуации, невольно задаешься вопросом: а будет ли существовать эта страховая фирма лет через восемь-девять. Ну и, наконец, получив страховое возмещение, Вам опять необходимо покупать объект недвижимости взамен того, который потеряли по решению суда (читай сначала).

Существует ли способ, обезопасить себя на все 100 процентов? Безусловно, нет. Сделка с недвижимостью, как и любая другая сделка, это все-таки риск. Риск сопровождает нас ежедневно, но поддается контролю и минимизации. Ведь если вы переходите дорогу по подземному переходу - это один риск, а если перебегаете проезжую часть в неположенном месте - совсем другой.

Юридическая экспертиза оспоримости права собственности на объекты недвижимости - это способ избежать или уменьшить риски, возникающие при приобретении объекта недвижимости. В отличие от страхования, экспертиза является превентивной мерой. В ходе проведения юридической экспертизы выявляются дефекты права собственности, определяется круг третьих лиц, которые могут быть потенциальными истцами по оспариванию права собственности на объект, а также даются практические рекомендации по устранению выявленных дефектов (в случае, если это возможно). Опыт проведения юридических экспертиз показывает, что достаточно большого числа проблем можно избежать, если своевременно узнать, какова история выбранного объекта. Так как, собранная и проанализированная профессиональным юристом информация позволяет принять решение о приобретении, изменении способа приобретения, или отказе от приобретения объекта недвижимости.

Примеры из практики.

В 1999 году продавцом элитной трехкомнатной квартиры в историческом центре города был предоставлен договор приватизации и справка о регистрации по месту жительства. Из этих документов следовало, что квартира была приватизирована в 1994 году на одного человека, и в ней никто не прописан. При проведении экспертизы выяснилось, что за год до приватизации из квартиры был выписан несовершеннолетний ребенок. Причем, прописали его в квартиру, принадлежащую на праве собственности его матери. Таким образом, этого ребенка лишили права приватизации, которое он имел, проживая в муниципальной квартире без получения соответствующего разрешения органов опеки и попечительства. В заключении о проведении экспертизы было рекомендовано, наделить несовершеннолетнего ребенка правом собственности на долю в квартире его матери, и получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу объекта. Что и было сделано.

В 2000 году проводилась экспертиза по объекту коммерческой недвижимости, который принадлежал некоему ООО. Учредителями и участниками этого ООО были два человека. Генеральным директором ООО, одним из его учредителей, были представлены документы, свидетельствующие о том, что в 1995 году он выкупил долю в уставном капитале общества у своего соучредителя. В ходе экспертизы было установлено, что родственники выбывшего участника ООО недавно получили решение суда о признании умершим этого гражданина. Причем, в решении суда, вступившем в законную силу, днем смерти этого участника был признан день, предшествовавший дню заключения между участниками ООО договора купли-продажи доли в уставном капитале. При таких обстоятельствах, сделка продажи указанной доли, и, следовательно, решение участника ООО о продаже недвижимости, могут быть признаны недействительными. Покупателю было рекомендовано не приобретать этот объект, что он с благодарностью и сделал.

В 2001 годе два гражданина договорились совершить куплю-продажу квартиры. Сделка совершалась без агентства, поскольку у этих граждан оказались совместные знакомые, да и документы на квартиру не вызывали сомнений – квартира недавно приватизировалась, не продавалась, прописан в ней только продавец. Тем не менее, покупатель, за несколько дней до сделки, обратился в нашу фирму и попросил провести экспертизу. Адвокат изучил документы, и поскольку участники сделки очень спешили, согласился сделать экспертизу в кратчайшие сроки. В результате, адвокат получил по официальным запросам документы по квартире в момент, когда продавец и покупатель уже сидели у нотариуса. Представляете, что случилось, когда адвокат привез в нотариальную контору только что полученную справку о регистрации, которая свидетельствовала о том, что в квартире помимо продавца прописано еще 7 человек! Покупатель бросился на продавца с кулаками, тот увернулся, схватил со стола нотариуса поддельную форму 9, и сбежал. Ну а покупатель, находясь в шоке, вырвал у нотариуса подготовленный текст договора купли-продажи квартиры, который нотариус собирался уничтожить, и начал его есть! Поверьте, это не байка, это - чистая правда.

Хочется предостеречь читателей от возможной профанации понятия «юридическая экспертиза». Немалое количество риэлтерских фирм декларируют всестороннюю проверку предыстории приобретаемой квартиры, в лучшем случае подразумевая под этим получение архивной справки о регистрации по месту жительства. На самом деле сбор даже самой полной информации об объекте – это малая, и самая простая часть юридической экспертизы. Самое главное - анализ и проверка этой информации на соответствие законодательству адвокатом, специализирующимся в сфере недвижимости. Адвокатом, который регулярно участвует в разрешении судебных споров, а, следовательно, знает, как этих споров избежать.

Нас могут упрекнуть в том, что адвокаты «тянут одеяло на себя». Уважаемые читатели, поверьте, нам работы хватит надолго, и ее будет тем больше, чем меньше мы проведем экспертиз. И не забывайте, что профилактика заболевания и в моральном, и в материальном плане обходится значительно дешевле, чем лечение болезни, которая, благодаря «оперативности» работы наших судов, может стать хронической.

Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

Версия для печати