Сделки с недвижимостью
18 июня 2003
ЧТО ЗАБРАТЬ С СОБОЙ АРЕНДАТОРУ?...
Вопросы и ответы.
Наша фирма приобрела квартиру в Санкт-Петербурге на первом этаже жилого дома с целью дальнейшего ее перевода в нежилой фонд. Но нам отказали в приеме документов по причине того, что этот дом был построен всего три года назад, и поэтому наша квартира не может быть переведена в нежилой фонд. Правомерен ли этот отказ?
Статья 4 Закона Санкт-Петербурга "О порядке и условиях перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые" от 28 апреля 1997 года предусматривает, что допускается перевод следующих жилых строений и отдельных жилых помещений в нежилые:
- жилых домов, строительство и реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода и в которых отсутствуют жилые помещения, являющиеся предметом действующих договоров найма или социального найма;
- отдельных жилых помещений в эксплуатируемых строениях (далее в Законе устанавливаются условия, при которых допускается перевод отдельных жилых помещений в эксплуатируемых строениях).
В вопросе речь идет об отдельном жилом помещении в эксплуатируемом жилом доме. Однако дом был построен три года назад.
В обоснование своего отказа Комитет по жилищной политике ссылается как раз на пункт а) статьи 4 Закона: "жилые дома, строительство и реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода". Однако в Законе речь идет о "жилых домах, строительство и реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода" , а не об отдельном жилом помещении в эксплуатируемых строениях, строительство и реконструкция которых закончена не ранее чем за 5 лет до перевода.
Известен тот факт, что Комитет по жилищной политике признает, что данные отказы не правомерны и не имеют законного обоснования. Однако занимает такую позицию, что каждый заявитель, получивший подобный отказ вправе обратиться в суд с жалобой на неправомерный отказ в принятии заявления о переводе жилого помещения в нежилой фонд.
В соответствии с нашим договором аренды все неотделимые улучшения остаются в собственности арендодателя. Арендатор с нашего согласия выполнил перепланировку помещения - установил перегородку с дверью. Срок аренды подходит к концу, и арендатор заявляет, что снимает металлопластиковую дверь, так как она относится к отделимым улучшениям. Подскажите, кто прав?
В соответствии со ст.623 Гражданского кодекса РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Термины "отделимые улучшения" и "неотделимые улучшения" используются в ситуации, когда при аренде имущества арендатор производит какие-либо улучшения арендованного имущества. В п.2 статьи 623 Гражданского кодекса РФ дается следующее определение неотделимых улучшений: это улучшения "не отделимые без вреда для имущества" (например: осуществлен капитальный ремонт помещения, проведена скрытая проводка и т.п.). Изъятие неотделимых улучшений либо вовсе невозможно (например, слой краски на стенах), либо причиняет недвижимости заметный вред (например, оконные блоки).
Соответственно отделимые улучшения могут быть легко изъяты арендатором без какого-либо вреда для арендованного имущества (к их числу относятся, например, подвесные светильники, оконные жалюзи, в помещении, например, установлена какая-либо съемная аппаратура). Последние признаются собственностью арендатора, и он может их в любой момент изъять, если иное не установлено договором.
Представляется, что "металлопластиковая дверь" относится к отделимым улучшениям, поскольку может быть изъята без причинения вреда самой недвижимости. А, следовательно, действия арендатора правомерны.
Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Поэтому при отсутствии специальных указаний в договоре отделимые улучшения остаются самостоятельными объектами права собственности арендатора.
Арендатор вправе требовать возмещения стоимости этих улучшений при условии их выполнения с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором аренды.
Но если арендодатель давал согласие на перепланировку с условием установки в перегородке именно металлопластиковой двери, то в таком случае действия арендатора неправомерны.
В том случае, если арендодатель давал согласие на перепланировку с условием установки в перегородки двери, не уточняя какой именно, тогда арендатор вправе снять металлопластиковую дверь. Однако при этом арендатор обязан взамен металлопластиковой двери установить в перегородке другую дверь.
И последний случай, когда арендодатель давал согласие на перепланировку без указания на установление в перегородке двери. При таких условиях, действия арендатора правомерны.
Мы купили нежилое помещение у физического лица, право собственности зарегистрировано. По договору купли-продажи оплату помещения мы должны были произвести в течение года. Через два месяца после совершения сделки продавец умер. Мы успели выплатить ему около 30% цены помещения. Наследница продавца требует от нас выплатить всю оставшуюся сумму сразу, в противном случае грозит оспорить сделку в суде, так как мы полностью не оплатили помещение. Подскажите, что делать?
Если совершенная при жизни сделка с недвижимым имуществом соответствовала требованиям действующего законодательства, а именно: была соблюдена простая письменная форма сделки либо она была удостоверена нотариально, а также, согласно требованиям статьи 164 Гражданского кодекса РФ, зарегистрирована регистрирующим органом, то она является заключенной.
К тому же, в нашем случае Продавец при жизни выразил свою волю на совершение сделки. Более того, в настоящий момент сделка до сих пор еще исполняется: Покупатель обязался выплачивать стоимость имущества в течение одного года (30 % от стоимости Покупатель выплатил на момент смерти Продавца), документы на регистрацию были поданы, соблюдена процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Договор купли-продажи квартиры был заключен добровольно, в интересах обеих Сторон, каких-либо свидетельств о нарушении пороков воли Продавца нет. В силу статьи 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом в пределах, установленных законом. Законодательством РФ не предусмотрено каких-либо ограничений по распоряжению принадлежащим ему имуществом, которое он произвел при жизни в надлежащем и предусмотренном законодательством порядке. Если только в договоре купли-продажи не содержится условие о том, что помещение находится в залоге у Продавца, в связи с тем, что оплата произведена не полностью.
При наличии таких условий нет оснований для признания сделки недействительной.
Согласно статье 1112 Гражданского кодекса РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Таким образом, к наследнице Продавца переходят права и обязанности по заключенному ранее Продавцом договору купли-продажи имущества. Следовательно, наследница имеет право лишь требовать от Вас, как от Покупателя по договору купли-продажи, надлежащего исполнения договора. А именно: оплаты приобретенного недвижимого имущества в сроки, предусмотренные договором купли-продажи.
Кроме того, от Вас вправе что-либо требовать только лицо, имеющее свидетельство о праве на наследство, которого ваша "наследница", как следует из вопроса, пока не имеет.
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ - ЦЕНТР»
+7 (812) 718-6918
|
