Сделки с недвижимостью

А ты заплатил за квартиру, покупатель?

Почти каждому из нас один, а то и несколько раз в жизни приходится сталкиваться с необходимостью продать или купить квартиру. В подобной ситуации мы спешим обратиться к знакомому, который работает в сфере недвижимости или в агентство недвижимости. Лишь немногие рискуют заниматься операциями с недвижимостью самостоятельно. Хотя, на первый взгляд, все предельно просто. Многие знают о том, что если не провести доскональную юридическую проверку сделки, потом может оказаться, что она была совершена с нарушением закона, а,следовательно, является недействительной. Но немногие способны представить себе, в чем должна выражаться подобная проверка, каких "подводных камней" должны опасаться покупатели и продавцы, решившиеся приобрести или продать. Так, если сделка совершается либо в простой письменной форме либо нотариально удостоверенной, очень важно указать в договоре купли-продажи полную стоимость продаваемой недвижимости и определить порядок расчетов. Зачастую агентства по недвижимости предлагают своим клиентам «экономить» на госпошлине и при заключении договора у нотариуса, указать стоимость продаваемого жилья по оценки ПИБа. Такая «экономия» в дальнейшем может привести к реальным потерям. Так, гражданка А. обратилась в суд с иском к гражданину К. о признании договора купли-продажи двухкомнатной квартиры недействительным. В договоре была указана цена по оценки ПИБа . Договор был признан судом недействительным и суд применил последствия недействительной сделки - двухстороннюю реституцию. Гражданин К. должен был вернуть квартиру, а ему - деньги, полученные продавцом - гражданкой А. по договору. Гражданин К. не смог в суде доказать, что он реально заплатил стоимость во много раз выше, чем та, которая была указана в договоре, т. к. суд не счел расписку в простой письменной форме доказательством изменения сторонами цены сделки, указанной в договоре, удостоверенном нотариусом. В итоге гражданин К. потерял и квартиру и большую часть денег. Поэтому в договоре важно не только указывать полную стоимость недвижимости и порядок взаиморасчетов, но и после всех выплат получать от продавца письменное подтверждение этих расчетов. Если сделка совершается между гражданами, то расчеты могут производиться наличными деньгами. При оплате сделки наличными деньгами покупатель должен потребовать от продавца составить расписку о получении всей суммы по договору. При написании расписки необходимо применять общие правила составления документа в простой письменной форме. Так, расписка должна быть составлена собственноручно продавцом в Вашем присутствии. В расписке необходимо указать полные данные лица, который составил, его подпись, полученную им сумму по договору (реальную), расчет произведен полностью или частично, дата составления расписки. И в договоре и расписке сумму необходимо указывать в рублях, так как рубль является законным платежным средством на территории РФ. При определении цены в долларах США либо в У.Е. нужно указать рублевый эквивалент. Если в договоре указано, что расчеты произведены до подписания договора, то получение расписки от продавца носит не обязательный характер, т.к. договор является основным документом. Если Вы определили, что платеж будет произведен частями, то важно в договоре прописать, когда наступает очередной платеж и срок его погашения и получить за каждый расчет отдельную расписку с указанием, сколько процентов составляет от общей суммы. Несоблюдения данных условий может в дальнейшем привести к печальному результату. Так, Вы заплатили по договору полную стоимость квартиры, 50% внесли сразу перед заключением договора, оставшеюся сумму - после регистрации права собственности на Ваше имя. Через месяц продавец обращается в суд с иском о расторжении договора в связи с невыполнением обязательств по договору покупателем. В договоре было установлено, что окончательный расчет с продавцом осуществляется после государственной регистрации сделки в течение 10 дней. Расписку покупатель от продавца не взял. В сложившейся ситуации доказать покупателю свою правоту будет очень и очень сложно.

На рынке недвижимости имеются различные схемы расчетов, и когда дело доходит до наличных денег, от мошенничества не застрахован никто. Вопрос о безопасности и надежности расчетов – пожалуй, один из главных при операциях купли-продажи жилья.

Если взять самый дикий и самый небезопасный способ – расчет наличными деньгами из рук в руки, то, признаться, тут трудно найти плюсы. Скорее, наоборот – сплошные минусы и переживания. К примеру, продавец и покупатель заключают и нотариально удостоверяют договор купли-продажи, после чего едут регистрировать его в регистрационное учреждение. В момент регистрации покупатель становится собственником квартиры. А продавец этой квартиры ею больше не владеет. Вопрос в том, когда ему достанутся деньги. Если до регистрации, то покупатель рискует остаться без денег и без квартиры, если сделку не зарегистрируют. Продавец может отказаться возвращать деньги или выписываться из квартиры, если не выписан из нее до сделки. Можно расчеты производить и после регистрации. Но тогда без квартиры и денег может остаться продавец, так как после регистрации квартира ему уже не принадлежит. И вернуть ее себе обратно можно только через суд. А это очень долго, тяжело и дорого. Процесс регистрации купли-продажи квартиры длится от 3 дней до месяца, и вот здесь-то наступает время тревог и бессонных ночей. Кроме того, где гарантия, что вы хорошо умеете считать такие большие суммы денег и профессионально отличать настоящие купюры от поддельных, особенно, если дело касается долларов. Но ведь возможен расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку.

Так, продавец и покупатель решили произвести расчет по купле-продаже недвижимости через арендованную ячейку. Деньги закладываются в нее перед сделкой. Арендатором ячейки, как правило, является покупатель, и получить деньги продавец может только после выполнения специальных условий договора. В них указываются действия, которые должен совершить продавец, прежде чем он получит доступ к ячейке – в частности, предоставить зарегистрированный в регистрационном учреждении договор купли-продажи, выписку из квартиры и т.д. В договор также вносится условие, по которому покупателю не разрешается доступ к ячейке на определенный период. Если условия договора со стороны продавца не выполнены, то по истечении определенного в договоре периода покупатель забирает свои деньги из ячейки. В случае выполнения продавцом всех условий покупатель передает ему ключ от ячейки, и банк, согласно договору, разрешает доступ к ней продавцу, который таким образом забирает деньги. Определенные минусы таких расчетов есть. Во-первых, никто не гарантирует, что во вложенной в ячейку сумме не окажется «куклы», фальшивых купюр и т.д. Не исключен вариант, покупатель начнет шантажировать продавца перед тем, как передать ему право доступа к ячейке. Обращаться в суд в данной ситуации крайне рискованно, поскольку, если судебные органы при вскрытии сейфа обнаружат доллары (т.е. доказательство факта оплаты квартиры иностранной валютой), высока вероятность конфискации этой валюты в пользу государства. Во-вторых, банк не несет никакой ответственности за содержимое сейфа и правильность заложенных сумм – об этом уже говорилось. Пересчет сумм – личное дело клиентов. Банк гарантирует сохранность только самих «ценных вложений» и только то, что ячейка будет вскрыта тем лицом, у которого есть ключ. Клиентам не выдается никаких документов с указанием сумм, положенных в сейф, и невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиенты клали в сейф и брали из него. Поэтому опять-таки никаких судебных разбирательств по недоплаченным суммам быть не может. В-третьих, крайне затруднено обслуживание цепочек при купле-продаже одновременно нескольких квартир. Можно и дальше перечислять минусы – их много. Но самое главное: когда в ходу наличность, то за какими бы стальными дверцами она ни хранилась, это всегда большое поле для мошенничества.

Передача денег “со счета на счет” по безналичному расчету и в национальной валюте – мечта каждого продавца, он ничем не рискует, а в результате может получить оговоренную сумму. Этот способ наиболее часто применяется в случае, когда покупателем объекта является юридическое лицо. Юридическое лицо не может рассчитываться наличными деньгами, по безналичными расчету и в национальной валюте. Если Вы покупаете недвижимость у юридического лица, то все расчеты должны осуществляться либо через банк, в котором открыт счет у продавца, в безналичном порядке, либо через кассу по приходно-кассовому ордеру. Подтверждением оплаты будет либо банковское поручение, в котором Вы указываете основание платежа, либо приходно-кассовый ордер. Никакие другие документы (расписка директора, акт взаиморасчетов и т.д.) при расчете с юридически лицом не допускаются. В приходно-кассовом ордере должно быть указано основание платежа (договор), сумму, которая внесена в кассу и данные лица, который вносит платеж, обязательна печать предприятия и подпись лица, принявшего сумму по договору. Если деньги вносятся другим лицом не участником сделки, то он должен иметь доверенность, в которой указываются его полномочия.

Несомненно, банковский аккредитив является более надежным способом расчета. Заключается трехсторонний договор между покупателем, продавцом и банком, по которому оговоренная сумма перечисляется с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца при выполнении определенных условий и предъявления оговоренных документов. Например, договора купли-продажи, зарегистрированного в ГБР, справки о снятии с регистрационного учета и т.п., после предъявления которых деньги перечисляются на расчетный счет продавца в этом или другом банке.

Преимущество данного расчета заключается в гибкости, т.е. могут обслуживаться “цепочки” сделок с различными доплатами; в наличие банковских документов, т.е. легкая доказуемость проведения расчетов; в невозможности мошенничества с фальшивыми деньгами, “куклами” и т.п. Отрицательные моменты также имеются: в случае, какого-либо срыва сделки и конфликтной ситуации с продавцом (деньги уже внесены, а продавец не соглашается подписывать договор отчуждения и ничего не разрешает банку), деньги покупателя “зависают”- получить их с блокированного, по условиям договора, счета можно только через суд. Можно столкнуться с “проблемами” банка, которые немедленно скажутся на участниках договора купли-продажи, т.е. затруднением или невозможностью снятия денег, а также дополнительные расходы, связанные с выплатой процентов банку за участие в сделке и расходов на перевод денег в наличные. Основное достоинство – это безналичное перечисление средств со счета покупателя на счет продавца, что предполагает отсутствие всех способов мошенничества, присущих расчетам наличной валютой. Однако в настоящее время этот способ практически не применяется из-за двух основных недостатков. Во-первых, аккредитив подразумевает расчеты только в рублях, а, как известно, львиная доля расчетов происходит в валюте. Во-вторых, само слово «аккредитив» еще многим непонятно.

Несомненно, данной статьей не охвачены все способы расчетов между сторонами по сделки и все подводные камни, на которые возможно на практике попасть, не перечислены. Поэтому совет, обращайтесь к специалистам, профессионалам, не первый год работающим в сфере недвижимости, который помогут Вам не только грамотно составить договоры и выбрать необходимый для Вас порядок расчетов, но и уберечь от ошибок на будущее.

Адвокат Ирина Алешкевич
Адвокатская фирма "ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР"
+7(812)718-6918

Версия для печати