|
|
Сделки с недвижимостью
23 марта 2004
Сделки с жильем. Советы по составлению расписки при совершении сделок
Данная статья дает общее представление о документе, составляемом гражданами в подтверждение факта передачи денег – "расписке". В статье рассматриваются наиболее часто задаваемые про расписку вопросы, вытекающие из сделок с недвижимостью. Безусловно, расписка является очень важным документом и правильно уметь ее составлять должен каждый.
- Зачем мне получать расписки, когда у меня есть договор, в котором написано что продавец получил все деньги?
Предположим, что покупая квартиру по договору купли-продажи вы не составив расписки, передали деньги продавцу, ударили по рукам и разошлись. Продавец на следующий день может прийти к вам и начать требовать оплаты стоимости квартиры еще раз, утверждая, что это положение договора не соответствует действительности ("мол, нотариус составил – а я подписал"). Нотариусы не свидетельствуют факт передачи денег, а условия об их передачи просто фиксируют со слов участников сделки. Но обязательство покупателя по передаче денег продавцу по договору купли-продажи квартиры является существенным, а нарушение существенных условий договора всегда приводит к его недействительности. Таким образом, не составляя или составляя неправильно расписку вы рискуете остаться не только без денег, но и без квартиры.
Однако расписка может выдаваться не только при расчетах между сторонами. Распиской может подтверждаться факт передачи документов от одной стороны в сделке к другой или от стороны в сделке его доверенному лицу – агенту по недвижимости или адвокату. Не редко бывает, что из договора купли-продажи вытекает обязательство стороны по передаче каких-либо документов другой стороне, такое условие сторонами может быть признано существенным и как следствие, быть основанием для расторжения договора.
договорились, что в договоре будем писать не полную стоимость квартиры, а расписки напишем на полную сумму. Что по этому поводу говорит закон?
Да, действительно бывает, что стороны сделки купли-продажи договариваются продавать квартиру по стоимости указанной в паспорте на квартиру выданном Проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), при этом расписки составляются на реальную стоимость квартиры. Это делается, чаще всего, с целью сокрытия доходов и как следствие уклонения от налогов. Пускаясь в подобную "игру" с расписками необходимо четко осознавать, что такая система в первую очередь выгодна для продавца, т.к. он получит доход, который успешно скроит от налогов. Покупатель же принимая участие в такой схеме остается совсем не защищенным.
Дело в том, что расписки полученные покупателем, скорее всего не будут содержать указание на договор купли-продажи и будут подтверждать лишь факт передачи денег. Такая передача денег может осуществляться простыми физическими лицами между собой и быть не связанной с договором купли-продажи. Если в расписках будет указано, что данная передача денег связана с договором купли-продажи и возникнет судебная тяжба, у покупателя будет всего три варианта разрешения этого спора:
- Суд признает такую сделку притворной и стороны должны будут вернуть друг другу все полученное по такой сделке.
- Суд решит вернуть покупателю указанную в договоре сумму, без учета суммы на которую выданы расписки.
- Суд признает такие расписки и покупатель сможет вернуть полную сумму уплаченную за квартиру.
К сожалению, по данному вопросу не возможно предусмотреть как поведет себя суд. В нашей практике встречались различные судебные решения одной и той же спорной ситуации.
Мы продавали квартиру и в придачу к договору нам передали расписки. Так как мы столкнулись с этим впервые нам хочется знать, как правильно должна быть оформлена расписка и что она должна содержать?
Расписка должна обязательно включать в себя следующие сведения: дату и место ее составления, фамилию, имя и отчество получающего и дающего деньги, а также их паспортные данные. Сведения о том, на каком основании передаются деньги – вид договора. При этом сам договор необходимо идентифицировать, т.е. описать его дату и место его составления, предмет договора и лиц в нем участвующих.
Не редко расписки составляются перед подписанием договора, при закладке денег в банковскую ячейку. В такой ситуации невозможно предусмотреть номер бланка и т.д. на котором будет составлен договор у нотариуса. Однако, если грамотно описать предмет договора и объект который будет продан, то расписка будет считаться надлежащим образом оформленной.
Покупая квартиру, естественно, никто не рассчитывает на то, что сделка может закончиться судебным разбирательством. Однако, предусматривать такую возможность следует. Поэтому расписки, которые вы составляете необходимо составлять очень внимательно, т.к. от того какие сведения содержит расписка будет зависеть разрешение судебного спора. Поскольку основным документом подтверждающим передачу денег будет именно расписка. При правильном оформлении расписка является исчерпывающим доказательством того, что деньги были переданы одной стороной другой.
Нужно ли заверять расписку (или подписи на расписке) о передаче денежных средств у нотариуса? Можно ли заверять у нотариуса расписку если сам договор не был нотариально заверен?
Действующим законодательством не предусмотрено заверение расписки у нотариуса. Желание заверять расписки связано с тем, что запись о заверении хранится у нотариуса достаточно долго и позже передается на хранение в архив. При необходимости стороны смогут подтвердить факт заверения какого-либо документа, а следовательно и факт его существования. Ценой же такого заверения будет уплата государственной пошлины в соответствии с Законом РФ "О государственной пошлине", в частности ст.4 ч.1 п.3 за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, уплачивается госпошлина в размере 1,5% от суммы договора.
Однако, в ситуации с распиской такого сделать не удастся. Дело в том, что очень часто люди путают расписку с договором займа. Эта путаница и является главной причиной для обращения к нотариусам с просьбой заверить расписку. Вам не запрещено заверять договор займа, однако в заверении расписки нотариусом вам будет отказано. Следовательно, если даже договор был нотариально заверен, расписку по такому договору заверить у нотариуса не удастся. Неким заменителем расписки может являться акт взаиморасчетов по договору, который нотариус может удостоверить. Но в этом акте или вообще не будет обозначена переданная сумма (просто указывается, что обязательства по оплате такого-то договора исполнены), или будет стоять сумма, указанная в договоре купли-продажи.
Можно ли в расписке указывать суммы в валюте или это запрещено?
В соответствии с п. 2 ст. 317 Гражданского кодекса РФ «в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах». Из текста данной статьи следует, что денежная сумма может указываться в качестве эквивалента иностранной валюте, к примеру: "сумма эквивалентная 3000 долларов США по курсу ЦБ РФ".
В середине 2003 году мы договорились о покупке дачи. Собственник дачи выдал мне расписку, что получил задаток. Сделка по вине собственника не состоялась, однако переданный мной задаток не был мне возвращен. Есть ли срок давности этой расписки? Можно ли подать в суд о взыскании суммы задатка и процентов?
В соответствии со ст. 380 Гражданского кодекса РФ, соглашение о задатке должно быть совершено в простой письменной форме. В Вашем случае расписка в получении задатка будет являться подтверждением заключения договора.
Однако в соответствии с п. 3 этой же статьи "в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком … эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное". Поэтому вам необходимо проверить соблюдены ли условия этой статьи в документах которые между вами подписывались. Если все условия были соблюдены, согласно ст.381 Гражданского кодекса РФ "Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка". Таким образом, вы можете требовать от собственника дачи возвращения вам двойной суммы задатка. Более того, собственник обязан возместить убытки в сумме, не покрытой задатком. Законная неустойка за пользование чужими денежными средствами, предусмотренная ст.395 Гражданского Кодекса РФ, взыскиваются за неисполнение денежного обязательства, а задаток относится к способам обеспечения обязательств, следовательно, проценты по задатку получить не удастся. Однако, если в расписке об уплате аванса или задатка обозначен срок, по истечении которого деньги должны быть возращены несостоявшемуся покупателю, то с момента истечения указанного срока может быть взыскана указанная законная неустойка (ее размер в настоящее время составляет всего 14 % годовых от рублевой суммы). Таким образом, в подобной расписке не обходимо предусмотреть срок, в течение которого деньги возвращаются, если сделки не произошло, да и штрафные санкции за нарушения этого срока не помешают.
Срока давности расписки не существует. Однако, при обращении в суд по истечении трех лет с момента выдачи расписки (или с другого момента, если он определен в расписке), по заявлению ответчика суд может применить срок исковой давности, и отказать во взыскании денег по этому формальному основанию.
Очевидно, что умение обычным человеком быстро и грамотно составить расписку может сослужить ему добрую службу не только при купле-продаже недвижимости. Юридическая грамотность во многих странах прививалась десятками лет. В нашей же стране подобные отношения относительно новы, именно это является причиной того, что участники различных договоров до конца не понимают всех возможных последствий, в том числе и составления расписок.
Адвокат Сергеева Екатерина Юрьевна
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
+7(812)718-6918
Обсудить материал на юридическом форуме...
|
