Ипотека

Забудьте о процентах! или Как рассчитать выгодный кредит

Чаще всего при выборе ипотечной программы горожане обращают внимание на процентную ставку кредита. Но, как считают профессионалы, процентная ставка – это далеко не главный критерий выбора. Почему? Об этом нам расскажет исполнительный директор «Центра жилищного кредитования» Вячеслав Печаткин.

– Давайте с самого начала все-таки определимся с процентными ставками. Как может ставка по кредиту в 12% оказаться выгоднее ставки в 13 – 14%? Либо у меня с арифметикой неважно, либо…

– С арифметикой у вас все в порядке. Но процентная ставка, особенно та, о которой говорится в рекламе, это всего лишь верхушка айсберга. Или точка отсчета для дальнейших расчетов. Ведь помимо самой ставки по кредиту существуют различные статьи расходов, которые могут существенно изменять окончательную стоимость кредита. Это и плата за обслуживание кредита, и плата за его выдачу, и расходы по страхованию, и много еще чего другого.

Так, недавно нам встретилось предложение, в котором, помимо 12%-ной ставки по кредиту, внутри соглашения были «зашиты» еще 0,15% за пользование кредитом. Мелочь? При первом прочтении вроде бы да. Но при внимательном изучении договора выяснилось, что дополнительные 0,15% платятся каждый месяц! То есть в сумме получается как раз около 14% в год. Вот вам и выгодное предложение.

– Насколько мне известно, с 12 июня начали действовать поправки к закону «О банках и банковской деятельности» . В соответствии с ними кредитные организации обязаны еще до заключения договора в обязательном порядке информировать клиентов о полной стоимости займа и графике платежей. И ситуации, о которых вы говорили, по идее, больше повторяться не должны?

– Эти поправки – уже далеко не первая попытка ввести некие понятные стандарты ипотечного кредитования. Еще в прошлом году была попытка ввести именно эффективную ставку кредитования, в которой бы учитывались все скрытые платежи. Но по множеству причин понятие эффективной ставки так и не прижилось и банки продолжили рекламировать процентные ставки.

Сейчас вместо эффективной ставки введено понятие полной стоимости кредита (ПСК). Под ней в федеральном законе понимаются все расходы заемщика, связанные с получением, обеспечением и обслуживанием кредита. И банки теперь обязаны до заключения кредитного договора с заемщиком – физическим лицом либо до изменения условий договора предоставлять заемщику информацию о полной стоимости кредита.

Звучит неплохо. Но пока не очень ясно, как будет на деле работать эта поправка и в какой форме и когда банки будут предоставлять эту информацию заемщику.

Ну и, кроме того, поскольку у нас уже привыкли рассчитывать выгодность кредита по процентной ставке, то вряд ли сознание людей так вот сразу перестроится на новые и не очень понятные термины. Ведь в каждом конкретном случае полная стоимость кредита будет разная, а что тогда будут рекламировать банки?

– Опять процентные ставки?

– Скорее всего, в рекламе пока все останется по-старому. Да и заемщики по привычке будут ориентироваться именно на процентные ставки.

– И как же выбирать наиболее выгодную кредитную программу?

– Брать калькулятор и считать ВСЕ расходы, о которых вас должен проинформировать банк. Причем считать надо не стоимость кредита как такового, а окончательную сумму расходов.

– Насколько могут различаться эти расходы? Стоит ли вообще высчитывать кредитные «копейки» при нынешнем росте цен на жилье? Вам не кажется, что если дают кредит, то надо брать его и бежать покупать квартиру, пока нас не накрыла следующая волна подорожания… Ведь только за последние два с небольшим года жилье выросло в цене в три раза! И те, кто брал кредит пусть даже на самых невыгодных условиях, все равно выиграли по сравнению с теми, кто его вообще не успел взять.

– Что касается «бежать и покупать», то в принципе правильно, поскольку никаких реальных факторов, позволяющих остановить рост цен на жилье, пока, к сожалению, нет. Но вот «бежать» сломя голову категорически не согласен. Лучше потратить неделю на выбор выгодной программы.

Мы недавно провели пробные расчеты для некоего «типового» заемщика. За эталон мы приняли молодую семью с приличным ежемесячным (для нашего города) доходом в 60 тысяч рублей и имеющую в виде стартового жилищного капитала комнату стоимостью 1,7 миллиона рублей. Задача семьи – купить однокомнатную квартиру в ближайшем пригороде стоимостью 2,5 миллиона рублей. Срок кредитования – 10 лет.

К слову, таких заемщиков становится в нашем городе все больше и больше. Молодые люди не согласны, как их родители, десятилетиями копить на квартиру, чтобы к старости наконец-то зажить в человеческих условиях.

Но вернемся к нашим расчетам. Мы взяли две не слишком отличающиеся на первый взгляд программы в двух разных банках. И по той и по другой программе эта семья могла при своих доходах получить кредит 900 тысяч рублей. На первый взгляд, расходы по этим программам должны быть примерно одинаковы. Но когда мы рассчитали все полностью, то выяснилось, что по одной из программ переплата составляет почти 300 тысяч рублей. Сравните: при кредите в 900 тысяч разница в стоимости кредита 300 тысяч. Есть смысл экономить эти «копейки»?

– Согласен, довод стоимостью 300 тысяч убедителен. Вопрос только в одном – как найти и рассчитать такую программу?

– Ничего сложного в самих расчетах нет. Это не высшая математика. Однако все подробности нам придется оставить на следующий раз, поскольку эта тема требует слишком много места.

Сергей Уткин

Источник: Санкт-Петербургские Ведомости

Версия для печати