|
|
Сделки с недвижимостью
19 апреля 2001
Часто задаваемые вопросы по долевому строительству
Не смотря на то что тема участия граждан в долевом строительстве уже не раз затрагивалась в наших статьях, вопросы по прежнему возникают. Мы отобрали те из них, которые наиболее часто задаются гражданами, обратившимися за консультацией в нашу фирму.
ВОПРОС: Какие документы необходимо требовать у организации, продающей квартиру в строящемся доме?
ОТВЕТ: Необходимо выяснить, у кого вы покупаете квартиру, поскольку чем дальше вы находитесь от застройщика, тем выше риск ничего не получить в итоге.
Начинать необходимо с распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга о разрешении строительства жилого дома. К нему прилагается решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии. Распоряжение Губернатора содержит в себе, в частности, сведения о том, кто является застройщиком интересующего вас дома. Решение Городской инвестиционно-тендерной комиссии устанавливает сроки проектирования, строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Затем необходимо изучить договор между застройщиком и привлеченным дольщиком. В данном договоре, как и во всех последующих, особое внимание следует уделить срокам сдачи дома в эксплуатацию и ответственности за нарушение этих сроков.
Следует учитывать, что дольщики бывают двух видов: те, что участвуют в строительстве, внося денежные средства, и те, что производят какие-либо работы или поставляют материалы. Дольщик, в свою очередь, вправе уступить свои права по договору полностью или частично другим лицам.
В случае, когда дольщик производит какие-либо работы или поставляет материалы, в период окончания строительства между застройщиком и дольщиком должны быть подписаны акты сверки расчетов по произведенным работам, поставленным материалам.
ВОПРОС: Может ли дольщик передать свои права по договору о долевом участии в строительстве другому лицу? Как это оформить юридически?
ОТВЕТ: Для оформления передачи прав дольщика по инвестиционному договору необходимо заключить так называемый договор уступки права требования. Заключается такой договор между дольщиком и лицом, желающим приобрести у дольщика его права по инвестиционному договору. При этом следует учитывать, что в инвестиционном договоре не должно содержаться условий, запрещающих дольщику передавать свои права третьим лицам.
ВОПРОС: Несет ли ответственность застройщик за качество построенного дома?
ОТВЕТ: Безусловно, несет. В своей деятельности организация, осуществляющая строительство, обязана руководствоваться Строительными нормами и правилами, утверждаемыми Постановлением Государственного комитета по строительству, архитектуре и жилищной политике. И в соответствии со ст. ст. 9,13 Федерального закона "О лицензировании отдельных видов деятельности" несоблюдение требований законодательства может повлечь приостановление, и даже аннулирование лицензии. Надзор за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий осуществляется, в соответствии со ст. 12 вышеназванного Закона, государственными надзорными и контрольными органами, лицензирующими органами в пределах их компетенции. Органом, лицензирующим строительную деятельность, является Министерство строительства Российской федерации.
ВОПРОС: Каким образом воздействовать на застройщика, если он нарушает сроки окончания строительства дома, или если уже построенный дом не принимает Государственная комиссия?
ОТВЕТ: Общепринятыми в цивилизованном мире формами воздействия на контрагента, нарушающего условия договора, являются предусмотренные договором штрафные санкции. К сожалению, практика показывает, что в тех договорах долевого участия в строительстве, которые на сегодняшний день предлагают подписывать фирмы, производящие привлечение средств дольщиков, зачастую просто отсутствуют положения, предусматривающие ответственность за нарушение сроков окончания строительства. В моей практике нередки случаи, когда представители фирмы-застройщика на предложение внести такой пункт в договор пытались убедить клиента в отсутствии такой необходимости. Мотивировка же подобной позиции сводилась к тому, что фирма надежная и никого еще не подводила. Но когда речь идет о крупных суммах денег, подобные аргументы звучат, мягко говоря, неубедительно. И, поверьте, еще не было ни одного договора, в котором не предусматривалась бы ответственность дольщика за несвоевременное внесение последним денежных средств. Причем размер ответственности довольно высок, вплоть до предоставления фирме права расторгнуть договор с дольщиком в одностороннем порядке, выплатив последнему фактически внесенные им денежные средства, за вычетом штрафа. Гарантированное же исполнение взаимных обязательств сторон возможно только в том случае, когда сбалансирован объем их ответственности друг перед другом.
ВОПРОС: Может ли фирма-застройщик до окончания строительства и сдачи дома Госкомиссии требовать от дольщика заключения нового договора, в котором указана более высокая цена за квадратный метр?
ОТВЕТ: В соответствии с пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо, в установленном законом порядке. Следовательно, если в договоре о долевом участии в строительстве жилого дома не содержится условий, предусматривающих изменение цены, требования фирмы-застройщика о таком изменении неправомерны. Изменение условий договора по инициативе одной из сторон возможно, в соответствии со ст. 450 ГК РФ, только по решению суда.
ВОПРОС: Подлежат ли налоговому контролю расходы на приобретение жилья путем участия в долевом строительстве?
ОТВЕТ: Федеральным законом от 09.07.99 г. № 154-ФЗ в Налоговый кодекс РФ были внесены дополнительно три статьи. Этими статьями с 01.01.2000 г. введен налоговый контроль за соответствием размеров расходов физических лиц полученным ими доходам.
Однако Управление по Санкт-Петербургу и ЛО Министерства РФ по налогам и сборам направило в адрес Налоговых инспекций письмо от 24.12.99 г. за № 05-11/18310, где разъяснило, что "в случае, если физическое лицо принимает долевое участие в строительстве жилого дома и по окончании строительства квартира будет передана в его частную собственность без оформления договора купли-продажи, то законодательством не предусмотрено сообщение в налоговый орган о совершении такой сделки".
Таким образом, расходы физического лица на долевое участие в строительстве не подлежат налоговому контролю в соответствии со ст. 86.3 Налогового кодекса РФ.
В заключение хотелось бы добавить, что юридическую помощь при проведении проверки документов и заключении договора о долевом участии в строительстве Вам смогут оказать адвокаты Адвокатской фирмы "«ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР».
Адвокат Наумова Елена Анатольевна
Адвокатская фирма «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»
+7 (812) 718-6918
Обсудить материал на форуме...
|
